Vergleichspreise des Gutachterausschusses: Das BFH-Urteil zur Immobilienbewertung

Wer die Vergleichspreise des Gutachterausschusses in einer steuerlichen Immobilienbewertung prüfen will, sollte zuerst klären, welche Unterlagen und Angaben die Herleitung des angesetzten Werts erkennen lassen. Das BFH-Urteil vom 11. März 2026 zeigt, welches Gewicht die mitgeteilten Vergleichspreise haben und wie weit die gerichtliche Kontrolle reicht.

Was der BFH entschieden hat

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 11. März 2026 (Aktenzeichen II R 6/23) entschieden, dass die von den Gutachterausschüssen ermittelten Vergleichspreise bei der Grundstücksbewertung für die Erbschaft- und Schenkungsteuer grundsätzlich maßgebend sind. Sie sind sowohl von der Finanzverwaltung als auch von den Steuerpflichtigen heranzuziehen. Die Pressemitteilung dazu erschien am 25. Juni 2026. Im Streitfall ging es um eine geerbte Eigentumswohnung. Das Finanzamt hatte ihren Wert auf der Grundlage von 20 Vergleichspreisen eines Gutachterausschusses mit 186.000 Euro festgestellt. Bewertungsstichtag war der Todestag im Januar 2017; das Urteil beruht damit auf der damals geltenden Fassung des Bewertungsgesetzes. Für die Einordnung ist der Verfahrensrahmen entscheidend: Wohnungseigentum ist für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer nach § 182 Absatz 2 Nummer 1 Bewertungsgesetz (BewG) grundsätzlich im Vergleichswertverfahren zu bewerten. Die Entscheidung betrifft also die steuerliche Grundstücksbewertung in diesem Verfahren und nicht jeden Anlass einer Immobilienbewertung.

Welches Gewicht die mitgeteilten Vergleichspreise haben

Der BFH begründet das besondere Gewicht der Vergleichspreise mit der Sach- und Fachkenntnis sowie der Ortsnähe der Gutachterausschüsse. Sie sind auf gesetzlicher Grundlage als selbstständige und unabhängige Gremien eingerichtet (§ 192 Baugesetzbuch), werten Verkäufe vergleichbarer Objekte aus und leiten daraus Vergleichspreise ab. Nach § 183 Absatz 1 Satz 2 BewG sind die von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise vorrangige Grundlage des Vergleichswertverfahrens. Die Erben hatten vor allem die Auswahl der Vergleichsobjekte und die Berechnung des Durchschnittswerts beanstandet; der BFH wies diese Einwände zurück. Für eine fachliche Prüfung kommt es deshalb darauf an, ob sich aus den Unterlagen ein konkreter Fehler bei den angesetzten Vergleichspreisen oder Objektmerkmalen ergibt.

Was die eingeschränkte gerichtliche Kontrolle bedeutet

Nach dem Urteil besteht für das Finanzgericht nur dann Anlass, die mitgeteilten Vergleichspreise zu überprüfen, wenn Verstöße bei ihrer Ermittlung substantiiert geltend gemacht werden oder offensichtlich sind. Andernfalls darf es die Vergleichspreise ohne weitere Sachaufklärung zugrunde legen. Das Urteil beschreibt damit einen begrenzten Kontrollmaßstab und keine vollständige fachliche Neubewertung der Daten des Gutachterausschusses durch das Gericht. Wer Einwände erheben will, sollte seine Kritik deshalb substantiiert vortragen und in überprüfbare Einzelfragen zerlegen:

• Welche Vergleichspreise und Angaben wurden der Bewertung tatsächlich zugrunde gelegt?
• Welche konkrete Angabe erscheint anhand der verfügbaren Unterlagen widersprüchlich oder nicht nachvollziehbar?
• Welche Unterlagen oder objektbezogenen Informationen stützen die Kritik?
• Ist klar erkennbar, welche Feststellung geprüft werden soll und weshalb sie für den angesetzten Wert relevant sein könnte?

Diese Struktur ersetzt keine rechtliche Beurteilung. Sie hilft aber, zwischen einem allgemeinen Zweifel am Ergebnis und einem konkret beschreibbaren Prüfpunkt zu unterscheiden.

Wo die Grenzen des Urteils liegen

Das Urteil betrifft die Grundstücksbewertung für die Erbschaft- und Schenkungsteuer im Vergleichswertverfahren. Zur Bewertung für einen Verkauf, eine Finanzierung, eine Scheidung oder andere private Zwecke enthält es keine Aussagen. Unberührt bleibt die Möglichkeit, nach § 198 BewG einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen; darauf verweist auch der BFH. Die Nachweislast liegt beim Steuerpflichtigen. Nach § 198 Absatz 2 BewG dient als Nachweis regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten und vereidigten beziehungsweise zertifizierten Sachverständigen für die Wertermittlung von Grundstücken. Welche steuerlichen Folgen ein bestimmtes Bewertungsergebnis im Einzelfall hat, ist gesondert steuerlich oder rechtlich zu klären. Zu beachten ist außerdem, dass der Streitfall die Rechtslage des Jahres 2017 betrifft; für spätere Bewertungsstichtage gelten teilweise geänderte Vorschriften des Bewertungsgesetzes.

Was Betroffene aus der Entscheidung mitnehmen sollten

Für eine erste Bestandsaufnahme sollten der Feststellungsbescheid, die zugehörige Berechnung und weitere Unterlagen zur Wertfeststellung zusammengestellt werden. Hinzu kommen vorhandene Objektdaten, etwa zu Wohnfläche, Baujahr, Grundstück, Lage der Wohnung im Gebäude und dokumentiertem Zustand. Grundrisse, Flächenberechnungen, Fotos oder vorliegende Bewertungen helfen, einzelne Angaben abzugleichen. Jedes Dokument sollte sich eindeutig dem Objekt und der jeweiligen Angabe zuordnen lassen. Für die fachliche Prüfung werden die Angaben aus Feststellungsbescheid, Vergleichspreismitteilung und Objektunterlagen gegenübergestellt. Wurden Wohnfläche, Baujahr, Lage, Zustand oder die Lage der Wohnung im Gebäude unterschiedlich erfasst, entsteht daraus ein konkreter Prüfpunkt, der sich substantiiert vortragen lässt. Diese Vorgehensweise hilft Erben ebenso wie Eigentümern, die eine steuerliche Bewertung verstehen wollen. Sie verhindert, dass rechtliche Argumente, fachliche Wertfragen und persönliche Erwartungen an den Immobilienwert vermischt werden.

Welche Rolle ein Gutachten spielen kann

Ein Immobiliengutachten dokumentiert die Immobilie, den Bewertungsanlass, die verfügbaren Daten und die Herleitung des Werts nachvollziehbar. Es schafft damit eine fachlich geordnete Grundlage, um Objektmerkmale und Bewertungsannahmen genauer zu betrachten, und kann als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG dienen. Wie es im konkreten Steuerverfahren verwendet wird, sollte gesondert rechtlich geprüft werden. Wir erstellen Immobiliengutachten und Wertermittlungen für steuerliche Zwecke, auch als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG, und prüfen vorhandene Gutachten. Im ersten Schritt klären wir, welche Unterlagen vorliegen, welche Bewertungsfrage beantwortet werden soll und ob eine vollständige Begutachtung oder zunächst die Prüfung der vorhandenen Herleitung sinnvoll ist. Eine fachliche Bewertung ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung, bereitet aber die Tatsachengrundlage verständlich auf. Bei einer Gutachtenprüfung steht eine bereits vorhandene Bewertung im Mittelpunkt: Fragestellung, Datengrundlage, angesetzte Objektmerkmale und die Darstellung der Herleitung werden systematisch betrachtet. Ein neues Gutachten verfolgt dagegen eine eigenständige Bewertungsaufgabe und dokumentiert die dafür verwendeten Grundlagen. Welcher Umfang sinnvoll ist, richtet sich nach der konkreten Frage und den verfügbaren Unterlagen. Zur Vorbereitung können Sie uns den Bewertungsanlass, die vorhandenen Dokumente und die offenen Punkte nennen. So lässt sich vorab eingrenzen, ob die Prüfung einer bestehenden Bewertung genügt oder eine umfassendere Wertermittlung nötig ist.

Fazit zur BFH-Entscheidung

Das Urteil stärkt das Gewicht der von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Allgemeine Zweifel an der Auswahl der Vergleichsobjekte oder an der Durchschnittsbildung führen nicht zu einer weitergehenden gerichtlichen Prüfung. Wer den festgestellten Wert angreifen will, muss konkrete Fehler substantiiert benennen oder einen niedrigeren gemeinen Wert nach § 198 BewG nachweisen. Wir ordnen die bewertungsfachliche Seite ein; steuerliche und rechtliche Schritte bleiben der entsprechenden Beratung vorbehalten.