Beim Kauf einer vermieteten Immobilie muss der Gesamtkaufpreis für steuerliche Zwecke auf zwei Bestandteile aufgeteilt werden: das abnutzbare Gebäude und den nicht abnutzbaren Grund und Boden. Nur der auf das Gebäude entfallende Anteil bildet die Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung (AfA). Die Kaufpreisaufteilung entscheidet deshalb darüber, welcher Teil des Kaufpreises über die Nutzungsdauer des Gebäudes steuerlich geltend gemacht werden kann.
Im März 2026 hat das Bundesministerium der Finanzen (BMF) seine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung mit Stand Februar 2026 neu veröffentlicht, zusammen mit einer aktualisierten Anleitung. Die Arbeitshilfe soll die rechnerische Aufteilung nach dem Verhältnis der Verkehrswerte ermöglichen und eignet sich auch dazu, eine bereits vereinbarte Aufteilung auf Plausibilität zu prüfen. Mit einer individuellen Immobilienbewertung ist ihr Ergebnis allerdings nicht gleichzusetzen.
Warum der Kaufpreis überhaupt aufgeteilt werden muss
Im Kaufvertrag über ein bebautes Grundstück oder eine Eigentumswohnung ist häufig nur ein Gesamtpreis ausgewiesen. Für die Gebäude-AfA genügt dieser Betrag nicht, weil Gebäude sowie Grund und Boden steuerlich unterschiedlich behandelt werden. Die AfA-Bemessungsgrundlage nach § 7 Absatz 4 bis 5b Einkommensteuergesetz (EStG) bezieht sich allein auf den Gebäudeanteil.
Maßgeblich ist daher nicht, welcher Betrag nach Abzug eines beliebig angesetzten Bodenwerts übrig bleibt. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) darf der Gebäudewert nicht nach einer solchen Restwertmethode ermittelt werden (BFH, Urteil vom 10.10.2000, IX R 86/97). Der Gesamtkaufpreis ist vielmehr nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Gebäude sowie Grund und Boden aufzuteilen.
Das Verhältnisprinzip verhindert, dass nur einer der beiden Bestandteile bewertet wird und der andere zur bloßen Restgröße gerät. Gebäude sowie Grund und Boden werden als eigenständige Wertkomponenten ermittelt; erst ihr Verhältnis bestimmt, welcher Anteil des tatsächlich gezahlten Kaufpreises auf das Gebäude entfällt.
Gebäudeanteil berechnen: das Verhältnis der Verkehrswerte
Rechnerisch lässt sich das Verhältnisprinzip, das auch der BMF-Arbeitshilfe zugrunde liegt, in zwei Schritten darstellen:
- Gebäudequote = Verkehrswert des Gebäudes ÷ Summe aus Gebäudeverkehrswert und Bodenverkehrswert.
- Gebäudeanteil am Kaufpreis = Gesamtkaufpreis × Gebäudequote.
Die Gebäudequote gibt an, welcher Anteil der Summe beider Verkehrswerte auf das Gebäude entfällt. Dieser Prozentsatz wird anschließend auf den tatsächlich gezahlten Gesamtkaufpreis angewendet.
Was die BMF-Arbeitshilfe mit Stand Februar 2026 leistet
Die aktualisierte Arbeitshilfe ist für die Aufteilung des Kaufpreises eines bebauten Grundstücks vorgesehen. Sie kann eine neue Aufteilung berechnen und die Plausibilitätsprüfung einer vorhandenen Aufteilung unterstützen. Damit bietet sie einen einheitlichen Rechenrahmen für einen in der Praxis häufig benötigten Zwischenschritt.
Das Ergebnis ist eine standardisierte Berechnung. Eine Besichtigung oder eine objektspezifische Begründung der angesetzten Werte leistet die Arbeitshilfe nicht.
Der BFH hat außerdem festgestellt, dass die Arbeitshilfe eine Aufteilung nach den realen Verkehrswerten nicht gewährleistet: Sie beschränkt sich auf ein vereinfachtes Sachwertverfahren und berücksichtigt keinen Orts- oder Regionalisierungsfaktor (BFH, Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19). Gerade in Regionen mit hohem Preisniveau kann das zu verzerrten Ergebnissen führen. Ob die aktuelle Fassung diese Kritik aufgreift, sollte im Einzelfall geprüft werden.
Für Eigentümer und Käufer ist das Ergebnis vor allem Ausgangspunkt für drei Fragen: Ist die Berechnung in sich schlüssig? Passt sie zur Aufteilung im Kaufvertrag? Und gibt es konkrete Gründe, weshalb die verwendeten Ausgangswerte die tatsächlichen Wertverhältnisse nicht angemessen wiedergeben? Erst diese Einordnung zeigt, ob die Arbeitshilfe genügt oder eine individuelle Wertermittlung sinnvoll ist.
Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag: Was Vorrang hat
Enthält der notarielle Kaufvertrag bereits eine Aufteilung auf Gebäude sowie Grund und Boden, ist sie grundsätzlich auch der Besteuerung zugrunde zu legen. Nach der Rechtsprechung des BFH gilt das nur dann nicht, wenn die Aufteilung nur zum Schein getroffen wurde, einen Gestaltungsmissbrauch darstellt oder die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint (BFH, Urteil vom 16.09.2015, IX R 12/14).
Die BMF-Arbeitshilfe kann dabei zur Plausibilitätsprüfung dienen. Eine vertragliche Aufteilung darf jedoch nicht einfach durch ihr Ergebnis ersetzt werden (BFH, Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19). Weichen beide Ergebnisse voneinander ab, kommt es auf die angesetzten Werte und ihre nachvollziehbare Herleitung an, nicht allein auf die rechnerische Differenz.
Idealerweise wird das Thema bereits vor dem Erwerb betrachtet. Soll eine Kaufpreisaufteilung in den Vertrag aufgenommen werden, empfiehlt sich eine sachliche Herleitung vor Vertragsabschluss. So bleibt erkennbar, auf welcher Grundlage die vereinbarten Anteile beruhen.
Typische Fehler bei der Kaufpreisaufteilung einer Immobilie
Unstimmigkeiten entstehen selten durch komplizierte Rechenschritte, sondern meist durch Lücken bei den Ausgangsdaten oder der Dokumentation. Typisch sind folgende Fehler:
- Der Versionsstand bleibt unklar. Ohne Angabe der verwendeten Fassung lässt sich die Berechnung später nicht eindeutig zuordnen.
- Die Herkunft der Ausgangswerte ist nicht dokumentiert. Dann bleibt offen, auf welcher Grundlage die Gebäude- und Bodenwerte angesetzt wurden.
- Nur der Endbetrag wird festgehalten. Ohne vollständigen Rechenweg lässt sich kaum nachvollziehen, wie der Gebäudeanteil zustande gekommen ist.
- Das gewünschte steuerliche Ergebnis steuert die Eingaben. Maßgeblich ist eine nachvollziehbare Wertrelation und nicht ein vorab festgelegter Gebäudeanteil.
Wo die Grenzen der typisierten Berechnung liegen
Die Grenze einer Rechenhilfe ist erreicht, wenn nicht mehr der Rechenweg, sondern die Eignung der eingesetzten Werte im Mittelpunkt steht. Die Arbeitshilfe verarbeitet die eingegebenen Werte nach dem vorgesehenen Verhältnisprinzip. Sie kann die Immobilie jedoch nicht untersuchen und keine individuelle Herleitung der maßgeblichen Wertansätze liefern.
Eine individuelle Bewertung ist sinnvoll, wenn das Ergebnis der Arbeitshilfe und die vertragliche Aufteilung deutlich auseinanderliegen, konkrete Zweifel an der wirtschaftlichen Plausibilität bestehen oder die tatsächlichen Verhältnisse durch die typisierte Berechnung nicht angemessen abgebildet werden. Das Gutachten legt dann nachvollziehbar dar, welche Ansätze verwendet werden und wie sich daraus das Verhältnis von Gebäude sowie Grund und Boden ergibt.
Ein Gutachten schafft eine eigenständige und überprüfbare fachliche Herleitung. Kommt es zum Streit über die Grundstücksbewertung, muss das Finanzgericht nach dem Urteil IX R 26/19 in der Regel das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen einholen, sofern es nicht selbst über die erforderliche Sachkunde verfügt. Für die steuerliche Würdigung des Einzelfalls ist ergänzend die steuerliche Beratung einzubeziehen.
Unterstützung bei der Wertermittlung für steuerliche Zwecke
Wir erstellen Immobilienbewertungen für unterschiedliche Anlässe, auch für steuerliche Fragestellungen. Wenn die BMF-Arbeitshilfe und die individuellen Verhältnisse einer Immobilie zu unterschiedlichen Ergebnissen führen oder eine vertragliche Kaufpreisaufteilung fachlich eingeordnet werden soll, liefert eine eigenständige Bewertung die benötigte Herleitung.
Weitere Informationen zu unserem Vorgehen und den verfügbaren Bewertungsformen finden Sie auf der Leistungsseite Wertermittlung für steuerliche Zwecke. Für eine erste Einordnung sind vor allem der Kaufvertrag, eine vorhandene Kaufpreisaufteilung, die ausgefüllte BMF-Berechnung und bereits vorliegende Bewertungsunterlagen hilfreich.
Zugrunde gelegt ist die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung mit Stand Februar 2026, veröffentlicht im März 2026.