Wohnraum bleibt in vielen Regionen knapp. Für Eigentümer von Bestandsimmobilien ist das grundsätzlich ein starkes Marktumfeld. Trotzdem steigt der Wert einer Immobilie nicht automatisch. Entscheidend bleiben Lage, Zustand, Energieeffizienz, Grundriss, Vermietbarkeit und regionale Nachfrage.
Eine Immobilienbewertung muss deshalb zwischen allgemeinem Wohnraummangel und dem konkreten Wert eines einzelnen Objekts unterscheiden.
Weniger Neubau lenkt den Blick auf den Bestand
Der Neubau bleibt schwach. Laut Destatis wurden 2025 in Deutschland 206.600 Wohnungen fertiggestellt. Das waren 18,0 Prozent weniger als im Vorjahr. Damit sank die Zahl fertiggestellter Wohnungen zum zweiten Jahr in Folge deutlich.
Wenn weniger neue Wohnungen entstehen, steigt die Bedeutung des Bestands. Bestehende Häuser und Wohnungen werden für Käufer und Mieter wichtiger. Das kann die Nachfrage stützen.
Bestand profitiert nicht automatisch
Knappheit allein macht eine Immobilie nicht wertvoll. Ein unsaniertes Haus in schwacher Lage wird nicht automatisch stark nachgefragt, nur weil bundesweit zu wenig gebaut wird.
| Kann den Wert stützen | Kann den Wert belasten |
|---|---|
| gute Lage | hoher Sanierungsbedarf |
| solide Bausubstanz | schlechte Energieeffizienz |
| gepflegter Zustand | ungünstiger Grundriss |
| zeitgemäßer Grundriss | Lärm oder schwaches Umfeld |
| energetische Modernisierung | rechtliche Einschränkungen |
| gute Vermietbarkeit | schwierige Vermietbarkeit |
| passende Objektgröße zur Nachfrage | unpassender Zuschnitt für den Teilmarkt |
Der Markt unterscheidet genauer, als viele Eigentümer vermuten.
Vermietbarkeit wird wichtiger
Bei vermieteten Immobilien zählt nicht nur der mögliche Verkaufspreis. Entscheidend ist auch, wie nachhaltig die Immobilie Erträge erzielen kann. Lage, Miethöhe, Zustand und Nachfrage im Teilmarkt sind dafür zentral.
Ein Mehrfamilienhaus in gefragter Lage kann trotz Modernisierungsbedarf interessant sein, wenn die Vermietbarkeit stabil ist. Ein Objekt mit Leerstandsrisiko oder erheblichen Investitionsrückständen wird dagegen kritischer geprüft.
Für solche Fälle kann ein Verkehrswertgutachten sinnvoll sein, besonders wenn der Wert für Erbschaft, Verkauf, Vermögensaufteilung oder Finanzierung benötigt wird.
Energieeffizienz bleibt ein Filter für Käufer
Wohnraumknappheit bedeutet nicht, dass Käufer jeden Zustand akzeptieren. Viele Interessenten rechnen Sanierungskosten direkt ein. Besonders bei älteren Bestandsimmobilien spielt der energetische Zustand eine große Rolle.
Eine Immobilie mit guter Lage, aber erheblichem Sanierungsbedarf, kann im Preis unter Druck geraten. Umgekehrt kann ein gepflegtes Objekt mit nachvollziehbaren Modernisierungen stärker nachgefragt sein.
Warum Wohnraumknappheit regional unterschiedlich wirkt
Wohnraummangel ist kein einheitliches Bundesphänomen. Ballungsräume, Universitätsstädte und wirtschaftlich starke Regionen sind oft stärker angespannt als ländliche Märkte. Auch innerhalb einer Region gibt es Unterschiede zwischen Stadtteilen und Objektarten.
In Hamburg und Stade kann knapper Wohnraum die Nachfrage nach gut angebundenen Bestandsimmobilien stützen. In Berlin und Potsdam treffen hohe Nachfrage, unterschiedliche Lagen und politische Rahmenbedingungen aufeinander.
Mehr dazu finden Sie zur Immobilienbewertung Hamburg und Stade und zur Immobilienbewertung Berlin und Potsdam
Fazit
Wohnraumknappheit stärkt die Bedeutung von Bestandsimmobilien. Der konkrete Immobilienwert hängt aber weiterhin von Lage, Zustand, Nutzung und regionaler Nachfrage ab.
Wer verkaufen, vererben oder Vermögensfragen klären möchte, sollte den Wert nicht aus allgemeinen Marktberichten ableiten. Eine fachliche Immobilienbewertung zeigt, was die eigene Immobilie im konkreten Markt tatsächlich wert ist.