Warum ein Restnutzungsdauer-Gutachten?
Ein Restnutzungsdauer-Gutachten zeigt auf, wie lange eine Immobilie realistisch noch genutzt werden kann. Gerade wenn Gebäude älter sind oder bereits mehrfach modernisiert wurden, weicht die tatsächliche Restnutzungsdauer häufig stark von den pauschalen Vorgaben ab. Für Eigentümer:innen kann das steuerlich ein entscheidender Vorteil sein, denn eine verkürzte Nutzungsdauer führt zu höheren jährlichen Abschreibungen.
Aktuelle Rechtslage
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat im Urteil IX R 14/23 vom 23. Januar 2024 bestätigt, dass auch eine modellhafte Schätzung der Restnutzungsdauer durch einen qualifizierten Sachverständigen als Nachweis ausreichen kann. Entscheidend ist, dass die Begründung auf technischen, wirtschaftlichen und rechtlichen Faktoren basiert. Damit ist klar: Ein spezielles Restnutzungsdauer-Gutachten ist dem reinen Verkehrswertgutachten überlegen, wenn es um die steuerliche Anerkennung geht.
Quelle: Bundesfinanzhof, Urteil vom 23.01.2024, Az. IX R 14/23
https://www.bundesfinanzhof.de/de/entscheidung/entscheidungen-online/detail/STRE202410001/
Anforderungen durch Finanzämter
Auch das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat in einem Schreiben vom Februar 2023 betont, dass Gutachten zur Restnutzungsdauer grundsätzlich anzuerkennen sind – sofern sie nachvollziehbar und individuell erstellt wurden. Viele Finanzämter verlangen mittlerweile, dass solche Gutachten von öffentlich bestellten oder nach DIN ISO 17024 zertifizierten Sachverständigen stammen. Ein aktueller Referentenentwurf des Bundesfinanzministeriums sieht sogar vor, dass künftig nur noch öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige diese Form von Gutachten erstatten sollen.
Quelle: BMF-Schreiben vom 22.02.2023 zur steuerlichen Anerkennung von Restnutzungsdauer-Gutachten
Wann lohnt sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten?
- Bei älteren Gebäuden, die baulich noch gut erhalten sind.
- Bei Objekten mit umfassenden Modernisierungen, die eine längere Nutzung rechtfertigen.
- Bei Immobilien, deren pauschale Restnutzungsdauer (z. B. 50 Jahre) unrealistisch erscheint.
- Wenn das Finanzamt eine genauere Begründung für die steuerliche Abschreibung verlangt.
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